Appartamenti dati in affitto. Un salvagente per la cedolare secca sugli affitti

Salvagente dal decreto fiscale per gli errori legati alla mancata richiesta di proroga della cedolare secca nei contratti di affitto abitativi. La nuova norma contenuta nel comma 24, art. 7 quater, decreto legislativo n.193 del 2016 prevede che nel caso di dimenticanza dell’invio della comunicazione della proroga, non venga revocato il regime di tassazione con l’aliquota fissa. Questo purché il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente continuando nei versamenti annuali della cedolare e compilando l’apposito quadro nella dichiarazione dei redditi.

La dimenticanza di rinnovo dell’opzione legata alla cedolare dopo il primo periodo di durata contrattuale è molto comune perché erroneamente si pensa che la tassazione fissa sia implicita per tutta la durata della locazione. In realtà per mantenere l’opzione alla cedolare secca nel successivo periodo di proroga del contratto è necessario confermare tale regime con la comunicazione di proroga. La conferma deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. La proroga è il periodo successivo alla durata ordinaria di un contratto d’affitto che può essere di quattro anni se libero oppure di tre se concordato. Ricordiamo che la “cedolare secca” è un regime facoltativo sulla tassazione dei redditi da locazione con il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

L’imposta si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Con una aliquota ridotta del 10 % (sino a fine anno) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nelle città metropolitane e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e nei comuni ad alta tensione abitativa La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere all’inquilino, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. E’ possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi.

Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà. Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione.

Nella norma vengono confermate le sanzioni dal 120% al 240 % dell’imposta di registro dovuta, in caso di mancata registrazione del contratto, come previsto dall’art. 69 del dpr n.131/86. Nel caso di omessa comunicazione del rinnovo, della proroga o della risoluzione del contratto di locazione soggetto a cedolare, entro il termine di trenta giorni dall’evento è dovuta la sanzione di euro 100, ridotta a euro 35 per ritardi non superiori a trenta giorni.

Per maggiori informazioni rivolgersi in tutte le sedi del Sicet Milano Metropoli.

A cura di Emilio Didonè e Pia Balzarini